Warum sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen

Wer als Kapitalanleger in Immobilien investiert, profitiert von einer Kombination aus laufenden Mieteinnahmen, Vermögensaufbau durch Tilgung, langfristiger Wertsteigerung und attraktiven steuerlichen Vorteilen. Anders als viele andere Anlageformen lässt sich eine Immobilie zudem größtenteils mit Fremdkapital finanzieren – die sogenannte Hebelwirkung (Leverage-Effekt) macht Immobilien für den Vermögensaufbau besonders interessant.

In diesem Beitrag zeigen wir anhand eines konkreten Rechenbeispiels, wie sich eine vermietete Wohnung tatsächlich rechnet – inklusive Steuervorteilen.

Die vier Renditehebel einer Immobilie

• Laufender Cashflow: Mieteinnahmen abzüglich Zins, Tilgung und Bewirtschaftungskosten
• Tilgung: Ein Teil der monatlichen Rate reduziert die Kreditschuld und baut Eigenkapital auf
• Wertsteigerung: Langfristig steigen Immobilienwerte in gefragten Lagen wie dem Münchner Umland
• Steuervorteile: Abschreibung (AfA), Schuldzinsen und weitere Kosten mindern die Steuerlast

Praxisbeispiel: Eine Musterrechnung

Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung im Münchner Umland mit folgenden Eckdaten:

• Kaufpreis: 300.000 € (davon Grundstücksanteil ca. 20 % = 60.000 €, Gebäudeanteil 240.000 €)
• Kaltmiete: 1.100 € pro Monat = 13.200 € pro Jahr
• Finanzierung: 80 % Fremdkapital = 240.000 € Darlehen, Zinssatz 3,8 % p. a., anfängliche Tilgung 2 % p. a.
• Zinsen im ersten Jahr: rund 9.120 €
• Tilgung im ersten Jahr: rund 4.800 €
• Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage): rund 1.500 € pro Jahr

Der Kapitaldienst (Zins + Tilgung) liegt bei rund 13.920 € im Jahr, also etwa 1.160 € im Monat. Dem stehen 13.200 € Mieteinnahmen gegenüber – daraus ergibt sich vor Steuern ein monatlicher Zuschussbedarf von insgesamt rund 185 €: rund 60 € aus der Differenz zwischen Miete und Kapitaldienst, zuzüglich rund 125 € nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten.

Cashflow und Steuerersparnis im ersten Jahr

Für die Steuer zählt nicht der Kapitaldienst, sondern die Abschreibung (AfA). Die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sieht so aus:

• Mieteinnahmen: 13.200 €
• abzüglich Schuldzinsen: 9.120 €
• abzüglich AfA auf den Gebäudeanteil (2 % von 240.000 € bei Bestandsbauten): 4.800 €
• abzüglich sonstiger Werbungskosten: 1.500 €
• Ergebnis: ein steuerlicher Verlust von rund 2.220 € im ersten Jahr

Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich daraus eine Steuerersparnis von rund 930 € im Jahr, also etwa 78 € im Monat. Rechnet man das gegen den anfänglichen Zuschussbedarf von 185 € im Monat, liegt die tatsächliche monatliche Belastung nach Steuern bei nur noch rund 107 €.

Für diese rund 107 € im Monat baut der Anleger im ersten Jahr bereits 4.800 € Eigenkapital durch Tilgung auf – und das ganz ohne eine unterstellte Wertsteigerung der Immobilie mitzurechnen.

Wichtig: Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 gilt eine höhere lineare AfA von 3 % statt 2 %, unter bestimmten Voraussetzungen ist zusätzlich eine degressive AfA möglich – das verbessert die Rechnung für Neubauinvestments zusätzlich.

Die wichtigsten steuerlichen Vorteile für Kapitalanleger

• Abschreibung (AfA): Der Gebäudeanteil (nicht der Grundstücksanteil) kann jährlich steuerlich abgeschrieben werden – bei Bestandsbauten in der Regel linear mit 2 %, bei Neubauten ab 2023 mit 3 %
• Schuldzinsen als Werbungskosten: Zinsen für die Finanzierung mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen vollständig, die Tilgung selbst ist steuerlich nicht relevant
• Weitere Werbungskosten: Verwaltungskosten, Instandhaltung, Fahrtkosten und weitere Ausgaben rund um die Immobilie sind absetzbar
• Spekulationsfrist: Wird eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre gehalten, ist ein späterer Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei
• Sonderabschreibung für Neubauten: Für den Neubau von Mietwohnungen gibt es zeitlich befristete Sonderabschreibungen, die die Steuerlast in den ersten Jahren zusätzlich senken können

Fazit

Immobilieninvestments lohnen sich für Kapitalanleger vor allem dann, wenn Mietrendite, Finanzierungskonditionen und steuerliche Effekte gemeinsam betrachtet werden. Wie das Beispiel zeigt, kann sich eine Immobilie schon mit einem überschaubaren monatlichen Eigenanteil tragen – während im Hintergrund kontinuierlich Vermögen aufgebaut wird.

Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Anlageberatung. Die genannten Zahlen sind ein vereinfachtes Rechenbeispiel und können je nach Objekt, Finanzierung und persönlicher steuerlicher Situation abweichen. Für eine auf Sie zugeschnittene Berechnung sprechen Sie uns gerne an – das Team von Bayernblick Immobilien unterstützt Sie bei der Auswahl passender Kapitalanlagen im Münchner Umland und empfiehlt für die individuelle steuerliche Prüfung den Austausch mit Ihrem Steuerberater.